wierzytelności hipoteczne

Przykład

1. Inwestor nabywa od Funduszu Sekurytyzacyjnego bankową wierzytelność hipoteczną o nominale łącznym (niespłacony kapitał kredytu + wymagalne odsetki) o wartości 1 mln. PLN.
2. Za wierzytelność Inwestor płaci 400.000,00 PLN (dyskonto).
3. Wartość rynkowa nieruchomości 900.000,00 PLN.
4. Inwestor dokonuje stosownej zmiany w Księdze Wieczystej (wpisuje się w miejsce poprzedniego wierzyciela na pierwszym miejscu w dziale IV hipoteki).
5. Jeśli jest prowadzona egzekucja komornicza, zawiadamia również o fakcie zmiany wierzyciela Komornika prowadzącego egzekucję z nieruchomości.
6. Licytacja komornicza (nabycie nieruchomości) :
   Inwestor wygrywa licytację komorniczą (tzw. przybicie) na kwotę 850.000,00 PLN i dokonuje płatności w ramach tzw. Kompensaty komorniczej (potrąca należną do zapłaty kwotę z licytacji ze swoją wierzytelnością hipoteczną). Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Inwestor nabywa nieruchomość za kwotę jaką zapłacił fizycznie za wierzytelność – w tym przypadku 400.000,00 PLN.
7. Licytacja komornicza (spłata wierzytelności) :
   Podczas licytacji nieruchomość zostaje kupiona przez innego oferenta / uczestnika licytacji za kwotę 900.000,00 PLN. Oferent, który wygrał licytację wpłaca kwotę za nieruchomość na konto komornika prowadzącego licytację nieruchomości. Z uzyskanej kwoty komornik potrąca swoje koszty egzekucyjne (około 25.000,00 PLN) i rozlicza z całej kwoty wierzycieli w/g kolejności wpisów KW w dziale IV hipoteki. Inwestor otrzymuje kwotę 875.000,00 PLN. Pomniejszając otrzymaną kwotę z licytacji o koszt zakupu wierzytelności 400.000,00 PLN, zysk Inwestora to około 475.000,00 brutto.

Podstawowe informacje

Bankowe wierzytelności hipoteczne.

Szczególną formą wierzytelności są wierzytelności hipoteczne. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości kredytobiorcy jest jednym ze sposobów zabezpieczenia zapłaty (przez wielu uznawanym za najskuteczniejszy). Na jej mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości dłużnika w pierwszej kolejności, przed innymi wierzycielami. Sprzedaż nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela do dochodzenia należności – może on dochodzić zaspokojenia od nowego właściciela. Prawa do dochodzenia należności nie narusza też przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń nawet po wielu latach.

Umowa cesji wierzytelności powinna zawierać:

• datę i miejsce zawarcia umowy,
• wskazanie stron umowy – cedenta (obecnego wierzyciela) i cesjonariusza (przyszłego wierzyciela),
• oświadczenie cedenta, że wierzytelność należy do niego, oraz wskazanie jej tytułu,
• informację o dokonaniu przelewu wierzytelności,
• wskazanie momentu przeniesienia wierzytelności,
• cenę wierzytelności,
• klauzulę dotyczącą obowiązku poinformowania dłużnika o cesji,
• załącznik (dokument) potwierdzający istnienie wierzytelności.

Cesja nie wymaga zgody dłużnika.

Kodeks Postępowania Cywilnego – wybrane artykuły.

Art. 964. Zwolnienie od złożenia rękojmi lub obniżenie jej wysokości

§ 1. Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem.

 Art. 967. Wezwanie licytanta do uiszczenia ceny nabycia nieruchomości

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Art. 968. Zaliczenie na poczet ceny nabycia nieruchomości wierzytelności własnej nabywcy

§ 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.
§ 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Wierzyciel wyraża zgodę w dokumencie z podpisem urzędowo poświadczonym albo do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

Art. 987. Postanowienia sądu co do przybicia w przetargu

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Art. 998. Postanowienie o przysądzeniu własności

§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
§ 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Art. 999. Skutki postanowienia o przysądzeniu własności

§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Art. 1003. Wykreślenie z księgi wieczystej wygasłych praw i hipotek

§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z pl